土地価格に関する用語:証券業務入門講座

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土地価格に関する用語

公示地価

 地価公示制度に基づき、国土庁土地鑑定委員会が公表している土地価格を指す。適正な価格で土地取引が実施されることを狙いとして、毎年評価が行われている。公示地価は、民間の土地取引における有力な目安として用いられているのに加え、地方公共団体を初めとする公的機関が土地を収用する場合の買収価格の基準にもなっている。
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路線価

 国税庁が、相続税、贈与税、地価税課税のために毎年公表している地価を指す。公示価格、精通者意見価格、売買実例価格などに基づいて公示価格ベースの仲値を評定、これを基に各路線や地域でバランスを取り、評定している。評価割合の目標は、公示価格の80%程度となっている。
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収益還元地価

 土地を活用することで得られる収益から逆算して求める地価を指し、理論地価とも呼ばれる。具体的には、将来の地代を資本還元率(長期債利回りにリスク・プレミアムを加えたもの)で割り引いて算出される。日本の従来の土地評価においては、理論地価という概念が存在しなかったが、バブル崩壊を経て、収益還元を使った取引が増加している。
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固定資産税価格

 固定資産税課税のため、各市町村が3年に1度公表している地価を指す。売買実質価格から求める正常売買価格を基に適正価格を計算し、これにより評価額を算定する。評価割合の目標は、公示価格の70%程度となっている。
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市街地価格指数

 日本不動産研究所が年2回公表している地価で、日本最古の地価指標である。住宅用や商業用といった用途別に調査されているのが特徴である。地価の変動を長期的に考察するのには適しているが、指数であるため、地価の絶対水準を比較することはできない。
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デューデリジェンス

 土地の鑑定評価の前提である土地利用や物件内容、収益性などについて精査を行うことを指す。アメリカでは、不動産取引やM&Aにおける購入者利益のために実施されてきた。日本でも、不動産評価や鑑定において収益還元地価が使われるようになったことから、急速に導入が進んでいる。
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